3. 4. 2018
Rozmýšľali ste aj vy o nákupe investičnej nehnuteľnosti a pohodlnému pasívnemu príjmu z jeho prenájmu? Pretrvávajúce výhodné podmienky na hypotekárnom trhu stále motivujú ku kúpe. Podľa štatistiky ich využíva silná vyššia stredná vrstva v produktívnom veku. Jedná sa o investorov, ktorý nepotrebujú primárne riešiť vlastné bývanie a v nákupe ďalších nehnuteľností vidia vlastné dôchodkové zabezpečenie alebo investíciu pre svoje deti.
Rastúce ceny – výnos stotisíc eur za dvanásť rokov
Porovnaním priemerných cien nehnuteľností za meter štvorcový v roku 2002, ktoré boli 600 Euro a tých dnešných, zistíme, že narástli až o 1000 Euro za m2. Ľahko si spočítame koľko by sme zarobili , ak by sme vtedy nadobudnutú nehnuteľnosť napríklad o rozmeroch 100 m2 dnes predali. Na našom konte by sme sa potešili výnosu vo výške 100 000 Euro. Pričom k tomuto zárobku nám stačilo ovládať dve veci , vedieť kedy byt kúpiť a kedy ho predať. Aký bude nasledujúci trend? Budú ceny ešte rásť a čo spôsobia nové nevýhodnejšie pravidlá hypoték pre mladých? Ak by sme mali krištáľovú guľu, odhady by boli jednoduchšie. Jedno je isté ustálené ceny nehnuteľností za uplynulý rok ukončili diskusie o realitnej bubline v nehnuteľnostiach.
Porovnateľné ceny s krízovým rokom
Hoci sú dnes ceny nehnuteľností porovnateľné s rokom 2008, ľudia zarábajú viac a môžu si aj dovoliť viac splácať ako to bolo v krízovom roku 2008. Takisto trh ponúka historicky najnižšie úrokové sadzby a úverové splátky. Ak by tomu tak nebolo ceny nehnuteľností najmä bytov by tak prudko neporástli. Toto môže mať za následok ustálenie cien ale aj ich mierny pokles.
Keďže v aktuálnom roku nie je v dohľade nič, čo by razantne pohlo cenami bytov, ich zmena sa teda bude pravdepodobne pohybovať znovu iba v jednociferných číslach. Slovenská ekonomika je na dobrej ceste, akurát čoraz viac rezonuje problém vysokej zadlženosti . O spomalenie sa bude prísnejšími úverovými pravidlami snažiť Národná banka Slovenska. A karty môže v druhej polovici roka zamiešať aj ECB, pokiaľ začne so zvyšovaním úrokov.
Návratnosť investícií
Ceny nehnuteľnosti u nás dlhodobo rástli , ale ceny prenájmov buď stagnovali alebo sa len mierne zvyšovali. Návratnosť investovania do nehnuteľnosti sa preto mierne zhoršovala. Pre príklad si uvedieme návratnosť trojizbového štandardného bytu v Bratislave, ktorý dnes pod 110 000 Euro už nekúpite. Čistá návratnosť v prípade prenájmu v priemere 600 Euro za mesiac by sa pohybovala okolo 15 rokov (za predpokladu plnej obsadenosti) . Pri kúpe investičného trojizbového bytu v ostatných krajoch by doba návratnosti bola o niečo nižšia okolo 12 rokov. Ak do výpočtu zahrnieme aj náklady akými sú dane, časová miera neobsadenosti, náklady na opravu a údržbu, dostali by sme sa na vyššiu hranicu návratnosti. Vždy však treba brať do úvahy aj možnosť rýchleho predaja a atraktivitu lokality.
Zhodnotenie investícií
Výnos z nájmu je len jedna časť , ktorá tvorí celkový výnos z nehnuteľnosti. Pripočítať k nemu je potrebné zmenu ceny nehnuteľnosti, ktorá v porovnaní z historickým vývojom nielen lokálne ale globálne rastie. Tí, ktorí investovali začiatkom roku 2000 do nákupu nehnuteľností vo väčších mestách, zarobili pekný objem financií. Tieto výnosy neboli ohrozené ani hypotekárnou ani realitnou krízou. Preto možno potvrdiť, že z dlhodobého hľadiska je návratnosť investícií do nehnuteľností atraktívna aj v prípade, že trhom trasú krízy , následkom čoho môže prísť k dočasnému znižovaniu cien.
Autor: E.R.M.
