31. 3. 2021
Ak sa začnete pohybovať v realitných investíciách vo väčšom rozsahu, alebo na medzinárodnej scéne, určite sa stretnete s výrazom „Escrow“.
Veľmi nepresne sa tento výraz prekladá ako zábezpeka, úschova, bezpečné sprostredkovanie, podmienený úkon, podmienený prevod a podobne. Úplne presne sa však preložiť nedá. Hoci pôvodne vznikol v anglosaskom práve, čoraz častejšie sa šíri v globálnom svete a netýka sa len realít. Hoci v realitnom svete môžu úspešní escrow agenti neuveriteľne zbohatnúť.
Tak o čo teda ide? Na trhu s realitami (a nielen tam) sa môže stretnúť predávajúci a kupujúci, ktorý k sebe nemajú dôveru, nepoznajú sa, boja sa podvodu a podobne. Nájdu si teda Escrow agenta, ktorý si vypočuje požiadavky oboch strán (napr. Oprava nehnuteľnosti pred kúpou, vysporiadanie vecných bremien a až potom prepis a pod.), ktoré môžu byť neuveriteľne rozmanité a v USA aj občas bizarné. Následne pripraví trojstranný kontrakt, ktorý agent pošle predávajúcej a kupujúcej strane. Ak ho zúčastnení podpíšu a zložia zábezpeku, začne agent dozorovať realizáciu podmienok obchodu a po ich splnení uvoľní sumu na účet predávajúceho. To je len veľmi zjednodušene popísané, mimo nášho realitného trhu existujú rôzne právne systémy a súčasťou escrow zmluvy môžu byť rôzne druhy nájmu, podnájmu, leasingu a agent môže byť vyplácaný v percentách z prevodu, nájmu, sprostredkovateľských poplatkov a pod.
Niekto by mohol povedať, že toto u nás nahrádza notár alebo realitná kancelária, ale nie je to tak. Escrow agent musí poskytovať oveľa rozsiahlejšie služby, musí si vybudovať renomé a značku spoľahlivosti a v rôznych krajinách musí byť poistený aby zábezpeka v prípade jeho úpadku nikomu neprepadla. Na medzinárodnom realitnom trhu sa bez escrow agenta v podstate nepohnete nikam, alebo musíte platiť rozsiahly právny a správcovský aparát. Tretia možnosť je gigantický risk, že Vás v medzinárodnom obchode podvedú, ak sa neobrátite na odborníka.
