Čoraz viac ľudí začína s investovaním do nehnuteľností, hlavne z dôvodu zabezpečenia hotovostného toku do budúcnosti. Či už investujete do nehnuteľností pravidelne, alebo máte v pláne len začať, určite si kladiete veľa otázok. Domnievame sa, že tá najčastejšia je: „Akú návratnosť investícií môžem považovať za dobrú?“

V článku okrem nášho pohľadu na mieru návratnosti nájdete dva vzorce, ktoré vám pomôžu pri posudzovaní návratnosti investícií a tri skutočnosti, na ktoré by ste ako investor nemali zabudnúť. Poďme na to!

Najprv sa uistite, čo vlastne tá miera návratnosti znamená. V jednoduchosti – je to pomer zisku z investície a nákladov na investíciu. Ukazuje úspešnosť akejkoľvek investície. Ak chcete investovať do prenájmu nehnuteľností, musíte sa naučiť vyhodnotiť či je potenciálny prenájom nehnuteľnosti dobrou investíciou, alebo nie. Nasledujúce dva vzorce vám v tom pomôžu.

Miera kapitalizácie

Najskôr si skúste vypočítať mieru kapitalizácie (cap rate) vašej zamýšľanej investície. Toto je zisk, ktorý môžete dosiahnuť z čistého príjmu generovaného nehnuteľnosťou, alebo miera návratnosti, ktorú by ste dosiahli na nehnuteľnosti, keby ste ju kúpili za hotovosť.

Vzorcom je čistý príjem vydelený cenou majetku. Napríklad:

Kúpite kancelárske priestory za 200 000 eur, ktoré sa prenajímajú za 1 500 eur mesačne. Vaše výdavky (dane, poistenie, správa, opravy, údržba) dosahujú priemerne 500 eur mesačne. Čistý prevádzkový príjem vášho majetku je teda 1 000 eur mesačne = 12 000 eur ročne.

Miera kapitalizácie je 12 000 € / 200 000 € = 0,06 alebo 6%.

O tom, či 6% umožňuje dobrú návratnosť vašich investícií, rozhodnete vy. Ak nájdete kvalitných nájomcov, potom by 6% mohlo byť skvelou návratnosťou. Ak získavate 6% za problémovú spoluprácu s mnohými rizikami, potom by sa vám táto návratnosť nemusela vyplatiť.

Pravidlo jedného percenta

Druhý vzorec je vcelku všeobecné pravidlo, ktoré ľudia používajú pri hodnotení nájomnej nehnuteľnosti. Ak sa hrubý mesačný nájom (pred výdavkami) rovná najmenej 1% z kúpnej ceny, ide o výhodnú ponuku. Ak nie, radšej sa tým ani nezaoberajte.

Napríklad kancelárie za 200 000 eur – pri použití tohto pravidla – by ste museli prenajať za 2 000 eur mesačne. Ak to tak nie je, nespĺňa pravidlo jedného percenta. Podľa tohto pravidla dosahuje nehnuteľnosť každý rok hrubý príjem 12% z kúpnej ceny. Po výdavkoch môže nehnuteľnosť priniesť čistý príjem vo výške 6% až 8% z kúpnej ceny.

Všeobecne sa to môže považovať za dobrú návratnosť, opäť však záleží na viacerých faktoroch. Napríklad, v ktorej časti mesta sa kancelárie nachádzajú.

Veľa závisí aj od vašej osobnej situácie. Každý z nás sa na dobrú návratnosť investícií pozerá svojim vlastným jedinečným spôsobom. Máme rôzne názory, vnímanie, potreby, preferencie, ciele a niekedy aj okolnosti v našom živote, ktoré určujú naše investičné rozhodnutie.

Preto navrhujeme aj metódu introspekcie. Vieme, že to znie trochu zvláštne, ale položte si otázku: „Čo pre mňa znamená dobrá miera návratnosti?“ Názory odborníkov sú stále cenné no nezabúdajte, že všetko sa spája práve s vami.

Existujú ešte tri veci, ktoré by ste mali vziať na vedomie, aby ste dosiahli dobrú návratnosť investovaním do nehnuteľností.

DAŇOVÉ VÝHODY – Mnoho daňových zákonov uprednostňuje investorov do nehnuteľností a môžete ich využiť pri vlastníctve nehnuteľnosti aj pri predaji.

TVORBA VLASTNÉHO KAPITÁLU – Nájomníci pre vás vytvárajú vlastné imanie znížením hypotekárneho zostatku na mesačnej báze.

PEŇAŽNÝ TOK – Mesačný čistý hotovostný tok po zaplatení výdavkov a hypotéky a navyše pri predaji nehnuteľnosti.

Postupom času existuje veľa faktorov, ktoré by mohli zmeniť vaše rozhodnutia týkajúce sa investovania, ale kľúčom je vzdelanie. Len čo budete informovaní, môžete robiť lepšie investičné rozhodnutia. Budeme vám držať palce.